서울 재개발·재건축 규제 푼다…빌라·단독주택 층고 제한 4층→6층

서울시가 향후 5년 동안 재건축·재개발 등 정비사업 방향성을 제시하는 기본계획을 손봤다. 달라진 도시 여건·주택경기 등을 반영해 ‘주거 안정과 주거 만족 실현 도시’를 목표로 제시했다. 서울시는 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’을 재정비했다고 30일 밝혔다. 2015년 ‘2025 기본계획’을 수립한 지 10여 년 만이다.

2030 기본계획은 주거지역 재건축·재개발·주거환경개선사업 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. 우선 안정적으로 주택을 공급하기 위해 사업성 보정계수를 도입했다. 사업성 보정계수는 단지의 땅값·규모·세대밀도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수(2.0)를 최대 2배까지 적용하는 제도다. 단지·지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높이자는 취지다. 단 재개발 시에는 땅값만 고려한다. 서울시는 현재 20% 수준인 ‘허용용적률 인센티브 범위’를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전할 계획이다. 시는 땅값이 낮을수록, 단위 면적당 기존 가구 수가 많을수록 보정계수가 커서 사업성을 높여준다고 했다.

2030 서울시 도시·주거정비계획

둘째, 현황용적률 인정 방안이다. 현황용적률이란 현재 건축물대장에 기재돼 있는 용적률을 의미한다. 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 사업성이 떨어지는 단지·지역엔 현황용적률을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 방안을 적용한다. 기준용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로·경관·기반시설 용량 등을 따져 가구·획지별로 배분한 기본적 용적률이다. 허용용적률은 획지계획, 공동개발, 건축물용도 등 지구단위계획에서 결정한 사항을 이행한 경우 인센티브로 제공한 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 안에서 별도로 규정한 용적률이다. 다만 사업성 보정계수와 현황용적률 모두가 적용되는 단지는 허용용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있다.

셋째, 1·2종 일반주거지역·준공업지역 용적률 기준을 완화했다. 개발이 열악한 1·2종 일반주거지역, 준공업지역 중 기존 주거밀집지역 주거환경을 개선할 필요가 있으면 용적률·높이를 완화한다. 1종 일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한·법적상한용적률을 기존 150%→ 200%까지 확대한다.

넷째, 공공기여율도 합리적으로 개편했다. 공공기여 비율은 1단계 종상향 시 10%로 동일하게 적용토록 조정했다. 과도한 공공기여로 인해 재개발·재건축 사업의 추진 동력이 상쇄되지 않게 하기 위해서다. 또 임대주택·전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 비율을 완화한다.

이와 함께 서울시는 향후 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)도 추진할 계획이다. 휴먼타운 2.0은 각종 규제나 주민 반대 등으로 재개발·재건축 추진이 어려운 개발 사각지대에서 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택을 빠르게 공급하는 제도다.

서울시는 주민공람 이후 서울시의회 의견을 청취한 뒤, 도시계획위원회 심의를 거쳐 9월 최종 고시한다는 방침이다. 한병용 서울시 주택정책실장은 “재건축·재개발 등 더딘 주택 정비사업을 활성화하고 사회·제도적 변화를 반영하기 위해서”라며 “2030 기본계획 재정비를 통해 사업 추진이 어려웠던 정비사업장에 숨통이 트일 것”이라고 말했다.