부산 옛 한진중공업 부지 개발사업, "부동산PF 직격탄 맞아..."

[폴리뉴스 정하룡 기자] 부산시 사하구 다대동 인근 5만4000여 평(17만8757㎡)에 달하는 옛 한진중공업 부지 개발사업(다대 마린시티)이 시행사의 브리지론 이자 연체로 또다시 무산 위기에 몰렸다.

29일 금융권과 부산 지역 정가에 따르면 다대마린시티 사업장의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대주단은 최근 시행사 에이치에스디(HSD, 이하 H사)에 브리지론 만기 연장 불허를 통보했다. H사는 브리지론 이자를 1년 가까이 연체한 것으로 알려졌다.

대주단은 H사의 원리금 상환이 계속 지연돼 사업 진행이 어렵다고 판단, 만기 연장을 불허한 것으로 전해졌다.

또 지난 5월 금융당국이 상호금융권의 PF 모범규준을 개정해 연체가 6개월을 넘길 경우 지체 없이 분기마다 경공매를 실행한다는 엄격한 기준을 마련했었다. 브리지론 금리는 연 8.1~11% 수준으로 H사는 이미 수백억원의 이자를 연체했다. 새마을금고는 현재 이 사업장에 440억원 가량의 충당금을 적립한 상태다.

여기에 H사는 대형 건설사와 업무협약(MOU)을 맺고 오는 10월 중 본PF 전환을 추진하겠다는 입장이지만, 이 사업장은 이미 지난해 1월 브리지론 만기 도래 당시 자금 조달에 어려움을 겪으면서 갈등을 겪은 바 있다.

시행사 H사는 2020년 말, 본격적인 프로젝트파이낸싱(브릿지론 PF 이전 단계 임시 대출)에 앞서 인·허가 준비단계로 새마을금고(제1 순위) 2000억 원에다 하나증권·교보증권·BNK투자증권(제2 순위) 1400억, 제일건설(제3 순위) 300억 등 총 3700억 원의 브리지론을 끌어당겼다.

사업권을 받은 후, 지난 2023년에도 이자를 납입하지 못해 벼랑 끝에 내몰렸다가 투자사(대주단)로부터 2023년 4월 이자 400억 원을 긴급 조달하는 데 성공해 위기를 넘겼는데, 이때도 H사가 200억원가량을 조달하자 대주단이 브리지론 만기를 10개월 연장한 것인데 이후 이자 연체가 계속된 것이다.

사실 옛 한진중공업 부지 개발사업(다대 마린시티)은 지난 2011년 공장이 폐쇄된 이후 유휴 부지로 방치돼 오다가 현 박형준 부산시장의 동·서부산 균형발전(다대 뉴드림 플랜) 일환으로, 2021년 특수목적법인 HSD에 매각되면서 공공기여협상 형태로 개발을 추진 중이다.

이 사업은 지난 4월25일 부산시의회 해양도시안전위원회(위원장 안재권)에서는 한진중공업 부지 용도를 '준공업지역'에서 '준주거지역' 등으로 변경해 개발을 추진하는 사업안을 가결했는데, 여기서 '공공기여금 규모'를 놓고 시의회 상임위는 부산시가 제시한 1699억 원이 당초 액수(처음 산정된 공공기여금은 1791억 원, 협상과정에서 더 낮춰 1628억 원...)보다 163억 원이나 낮춰줬다며 여론의 질타를 들어 심사보류와 재산정 요구 등의 과정을 겪기도 했다.

결국 협상안은 부산시가 전체 부지의 84.9%인 15만 1792㎡는 준주거지역, 15.1%인 2만6965㎡는 일반상업지역으로 용도를 변경하고, 시행사 에이치에스디(HSD)는 이 부지에 지하 2층, 지상 48층짜리 공동주택 11개 동, 3100세대를 건립, 또 오피스텔과 숙박시설, 사무실 등으로 구성된 해양복합문화용지 등도 함께 조성하기로 했다.

이와 함께 사업지 북서쪽 주 진출입 도로 신설은 다대포 국가어항개발에만 국한하지 말고, 사업 착공 전에 도시계획 시설 결정으로 추진돼야 한다고 부산시가 주문했다.

물론 이 같은 협상안에 부산 시민단체는 '민간사업자의 이익만 채워주는 특혜 사업'이라며 사업 전면 재검토를 촉구했다.

당초 준주거지역(75.9%)과 일반상업지역(24.1%)이 준주거지역(84.9%)과 일반상업지역(15.1%)으로 준주거지역 비율이 늘었으며, 또 해양복합문화용지는 23.3%에서 11.6%로 줄었고 건립예정이었던 청년창업오피스 건립 계획은 아예 사라졌다며 조목조목 특혜 시비를 낳았다.

부산 지역에서는 '처음부터 잘못 끼워진, 첫단추'라는 목소리도 나온다. H사의 사업 진행 능력에 의문을 제기하기도 한다. H사는 일가족이 운영하는 한 골프장·리조트 개발업체가 설립한 특수목적법인(SPC)이고, H사의 지분도 일가족이 100%를 보유하고 있는 것으로 전해졌다.

또 지역 정가에서도 '사업 능력 검증도 안된 개발업체에 부산시가 끌려다닌다'는 지적하는 소리도 들린다.

한편 금융당국의 '부동산PF 사업장 구조조정 지침'에 따르면 '다대 마린시티'는 경·공매 대상으로 분류될 수 있다. H사가 브리지론 만기 연장을 받으려면 외부전문기관의 평가를 기반으로 대주단의 75% 이상의 동의를 얻어야 하는데, 이미 새마을금고중앙회가 만기 연장 불허를 결정한 상황이라 대주단 75% 동의를 받기 쉽지 않다. 게다가 사업 규모가 커 경·공매를 통해 다른 사업자가 나설지도 의문인 상황이다. 금융당국이 사업성 없는 PF 사업장에 대한 구조조정 계획을 조기에 제출하라고 금융사에 재촉하고 있는 상태다.